El mercado de oficinas más grande del mundo se dirige hacia un período calamitoso

Scott Rechler invirtió miles de millones de dólares en propiedades de oficinas en Manhattan después de la crisis financiera de 2008, acumulando una de las carteras más grandes de la ciudad a través de una serie de acuerdos. Ahora Rechler, el director ejecutivo de la promotora inmobiliaria RXR, se está preparando para entregar algunas de sus oficinas a los prestamistas.

La decisión se produce después de una revisión exhaustiva de las propiedades de RXR y es un reconocimiento de que algunas que generaron rendimientos constantes, aunque no espectaculares, ya no tienen sentido económico en una nueva era de trabajo remoto y tasas de interés en aumento.

“Con algunos de esos, no creo que haya nada que podamos hacer”, dijo Rechler. La única alternativa, explicó, era "devolverle las llaves al banco", el lenguaje de los desarrolladores inmobiliarios para detener los pagos de la deuda y ceder el control del activo mientras se intenta encontrar una solución con el prestamista. “Devuélvele las llaves al banco. Y tienes que ser disciplinado al respecto”.

Casi tres años después de que la pandemia de Covid cerrara la ciudad de Nueva York y cambiara fundamentalmente la forma en que trabaja la gente, los planes de RXR reflejan un consenso creciente de que el mercado de oficinas más grande del mundo se dirige hacia un período calamitoso. Los edificios anticuados en lugares monótonos caerán en la obsolescencia a menos que puedan reutilizarse para otros usos. Mientras tanto, los desarrolladores están apostando a que prosperarán las mejores y más avanzadas torres, repletas de tecnología y comodidades y ubicadas cerca del transporte público.

El mejor ejemplo de esto último puede ser One Vanderbilt de SL Green, que se eleva sobre Grand Central Station y ha obtenido arriendos récord, incluso en medio de la pandemia. Rechler espera que el próximo Parque 175 de RXR, que será el edificio más alto del hemisferio occidental cuando esté terminado, eventualmente lo supere.

“Hemos tenido más exhibiciones para ese edificio en los últimos, digamos, 60 días, que lo hemos tenido para el resto de nuestro portfolio”, dijo. Rechler también tiene grandes esperanzas en 5 Times Square, la antigua casa de EY. RXR y sus socios están gastando alrededor de US$ 300 millones para renovar el edificio, agregando todo, desde un nuevo vestíbulo de entrada y ascensores hasta un spa.

Esas apuestas aún pueden dar sus frutos. Pero Rechler, quien también es miembro de la junta de la Reserva Federal de Nueva York, espera una mala racha en los próximos meses. El fuerte aumento de las tasas de interés desde mínimos históricos está amenazando todo tipo de negocios que se basaban en capital barato y fácilmente disponible, señaló. Incluso las empresas de tecnología, una de las pocas fuentes restantes de expansión del mercado de oficinas, ahora están despidiendo a miles de empleados. Sus recortes, a su vez, parecen estar repercutiendo en Wall Street.

“Cuando las empresas están despidiendo gente, por lo general no ocupan más espacio”, dijo Rechler, y agregó: “La cantidad de proyectos de desarrollo que escuchamos en todo el país que se están deteniendo es alucinante”.

Nueva realidad

Rechler, de 55 años, es el vástago cabeza de bala de una fortuna inmobiliaria de Long Island construida por su abuelo, William, quien desarrolló una silla de jardín plegable y liviana después de la Segunda Guerra Mundial. William y sus hermanos invirtieron las ganancias resultantes en almacenes, parques industriales y oficinas suburbanas en Long Island.

Fue un precoz Scott Rechler, todavía de unos 20 años, quien convenció a los miembros de la familia para que hicieran pública la empresa en 1995, y luego lideró una incursión arriesgada en el mercado de oficinas de Manhattan.

Ha demostrado una habilidad especial para el tiempo. En enero de 2007, cuando se avecinaba la crisis financiera, vendió la empresa, Reckson Associates Realty Corporation, a SL Green por US$ 6.500 millones.

Dieciséis años después, todavía niega con la cabeza que hubo que convencer a algunos de sus inversionistas para que apoyaran el trato. Rechler lanzó RXR y luego esperó hasta agosto de 2009 para volver al mercado, gastando US$ 4.500 millones durante los siguientes dos años en propiedades de oficinas que tenían grandes descuentos.

El primer edificio que adquirió tenía un contrato de arrendamiento de 10 años con JPMorgan. Si bien eso ahora parece una apuesta segura, no lo fue en ese momento, recordó Rechler: "Pasamos seis semanas suscribiendo y pensando: ¿qué sucede si JPMorgan cierra?"

El mercado de oficinas de Nueva York se recuperó y, lleno de dinero extranjero, pronto superó sus máximos anteriores. Para 2016, el mercado de oficinas estaba en su punto máximo y RXR volvió a pivotar. Cambió su enfoque a apartamentos, los llamados desarrollos multifamiliares, en ciudades en crecimiento como Denver y Phoenix, y almacenes industriales.

Ambos han sido los mimados de los inversores inmobiliarios en los últimos años. Incluso cuando sus finanzas están bajo presión, la gente seguirá pagando el alquiler, se piensa. Los alquileres también pueden aumentar en períodos de inflación. Mientras tanto, los almacenes se han convertido en nodos vitales del comercio electrónico.

Pero con la pandemia, las oficinas en Nueva York y otras ciudades representan un desafío desesperado para RXR y otros desarrolladores. Rechler ha aceptado que “el genio salió de la botella” y que el trabajo híbrido no va a desaparecer. “Somos una empresa de bienes raíces y todavía dejamos que la gente trabaje de forma híbrida los viernes”, dijo. “Entonces, está aquí para quedarse”.

Rápida obsolescencia

En diciembre, le pidió a su equipo que elaborara un conjunto de métricas que tuvieran en cuenta la nueva realidad y luego clasificara las posiciones de oficinas de RXR en consecuencia. “Lo llamo Proyecto Kodak”, dijo Rechler, refiriéndose a la compañía cinematográfica que alguna vez fue dominante y que fue revolucionada por la nueva tecnología. “Algunos edificios son películas y algunos edificios son digitales. Las que son películas, tienes que ser realista al respecto”.

RXR no invertirá en esas propiedades a menos que pueda encontrar una manera de convertirlas para otro uso, o si cree que aún pueden prosperar como alternativas de arriendo bajo. “Pero incluso allí . . . yo estaría preocupado Porque se están volviendo obsoletos competitivamente rápidamente. Así que ordeñe lo que pueda sacar de esto, descubra qué hacer y siga adelante”, dijo Rechler. “Los que son digitales, eso es en lo que tienes que concentrarte”.

Se negó a decir cuáles o cuántos de sus edificios estaban destinados a volver a los prestamistas, aunque estimó que alrededor del 10% de la cartera de oficinas de RXR caía en la categoría de "película".

Algunos de ellos pueden ser candidatos para convertirse en residenciales, una idea que ha entusiasmado tanto a los desarrolladores como al alcalde de Nueva York, Eric Adams, cuya ciudad sufre una escasez crónica de viviendas.

Pero, como observó Rechler, tales proyectos están plagados de complicaciones. Incluso si un desarrollador puede resolver los desafíos arquitectónicos y de zonificación, primero debe vaciar el edificio de inquilinos. “Es un proceso largo. Tengo que mudar a los inquilinos, tengo que llevar un edificio vacante, ¿por qué pasar por ese proceso? No es simple”, explicó, argumentando que el estado de Nueva York tendría que ofrecer incentivos fiscales y regulatorios para hacer factibles tales proyectos.

Aún así, Rechler ve oportunidades en la agitación de la oficina. Al igual que otros desarrolladores, RXR ha creado un brazo de préstamos inmobiliarios para llenar el vacío dejado por los bancos después de la crisis de 2008.

Espera obtener alrededor de US$2.000 millones en préstamos de alto rendimiento este año para proyectos de oficinas y multifamiliares que se han quedado sin efectivo debido a que otros prestamistas se retiraron.

Debería haber oportunidades. Muchos inversores institucionales ahora están desesperados por reducir su exposición a la oficina. En algunos casos, argumentó Rechler, los proyectos aún eran viables, pero sus índices de deuda se habían disparado repentinamente porque las valoraciones subyacentes de las propiedades se habían rebajado.

“Lo que estás viendo es que muchas instituciones simplemente no quieren invertir más dinero en estos edificios. Entonces, los patrocinadores se quedan en la tierra de la nada”, explicó, y agregó: “Este será un momento difícil. [Pero] no se pueden pintar todos los edificios de oficinas con el mismo pincel”.